Veille Juridique & Jurisprudence
Lettre n°19 • Oct. 2025 – Janv. 2026
Source officielle : Cour de cassation
Lettre n°19 de la 3ème chambre civile :
22 arrêts qui changent vos pratiques
en immobilier
Bail commercial, copropriété, CCMI, sous-traitance, urbanisme, préjudice écologique : décryptage complet de la lettre n°19 publiée par la Cour de cassation, avec les impacts concrets pour chaque profil de professionnel de l’immobilier.
La 3ème chambre civile est la chambre de référence pour tout le droit immobilier. Ses arrêts publiés au Bulletin s’imposent à l’ensemble des juridictions françaises et fixent la règle applicable. Cette lettre n°19 couvre la période du 9 octobre 2025 au 8 janvier 2026. Elle apporte des précisions majeures sur les clauses résolutoires de bail commercial, la sous-traitance, le préjudice écologique et la copropriété. Ce que vous ne connaissez pas peut vous coûter des clients.
22
Arrêts analysés
8
Bail commercial
5
Copropriété
4
Construction
3
Bail hab. / rural
2
Environnement
🔍 Tableau synoptique — tous les arrêts, filtrables par thème
| Référence | Date | Thème | Décision | Principe retenu |
|---|---|---|---|---|
| n°23-23.834 | 16/10/25 | Bail com. | Publié | Lissage du déplafonnement : l’étalement ne s’applique pas aux baux de 9 ans en tacite prolongation > 12 ans |
| n°23-21.442 | 06/11/25 | Bail com. | Publié | Droit de préférence : pas de “cession unique” si les locaux appartiennent à des propriétaires distincts |
| n°23-21.454 | 06/11/25 | Bail com. | Publié | Clause résolutoire avec délai < 1 mois = réputée non écrite en son entier |
| n°23-21.334 | 06/11/25 | Bail com. | Publié | Clause résolutoire illicite : loi Pinel 2014 applicable si l’instance est en cours, même commandement antérieur |
| n°24-10.745 | 06/11/25 | Bail com. | Publié | Transaction entre bailleur et cessionnaire : le cédant garant solidaire peut invoquer les avantages de la transaction |
| n°24-10.767 | 18/12/25 | Bail com. | Publié | Méconnaissance du droit de préférence locataire → nullité de la vente + prescription biennale |
| n°23-23.357 | 04/12/25 | Bail règles générales | Publié | Obligation de délivrance du bailleur : continue pendant toute la durée du bail, pas de prescription acquise |
| avis n°25-70.018 | 06/11/25 | Bail hab. | Avis | Délai 6 semaines (art. 24 III loi 1989) = 42 jours, calculé en remontant dans le temps depuis la veille d’audience |
| n°24-11.047 | 16/10/25 | Bail hab. | Publié | Loi ELAN 2018 (supplément loyer solidarité) : non rétroactive — locataire peut se voir notifier un SLS même s’il a refusé le nouveau bail |
| n°24-19.704 | 06/11/25 | Bail rural | Publié | Prescription de l’indemnisation des améliorations foncières : court dès la date d’effet du congé, indép. de sa contestation |
| n°24-10.606 | 16/10/25 | Copro. | Publié | Demande en annulation de résolutions AG : recevable en appel seulement si formulée dans les premières conclusions |
| n°23-19.843 | 16/10/25 | Copro. | Publié | Défaut d’information du syndic par un copropriétaire agissant seul : pas d’irrecevabilité |
| n°24-12.526 | 06/11/25 | Copro. | Publié | Délibération AG fixant une durée de mandat du syndic différente de l’ordre du jour : nulle |
| n°23-21.525 | 04/12/25 | Copro. | Publié | Lots de copropriété (rémunération mandataire ad hoc) : ceux définis au règlement ou état descriptif de division, quelle que soit leur consistance |
| n°23-23.315 | 20/11/25 | Copro. | Publié | Art. 19-2 loi 1965 : syndicat irrecevable à agir en paiement si les comptes de l’exercice n’ont pas été approuvés en AG |
| n°23-20.446 | 09/10/25 | Garantie déc. | Publié | Reconnaissance de responsabilité par le constructeur : n’interrompt pas le délai de forclusion décennale |
| n°23-21.280 | 11/12/25 | CCMI | Publié | CCMI : le contrat doit mentionner le coût des travaux de raccordement aux réseaux même effectués par des tiers |
| n°24-12.082 | 08/01/26 | CCMI | Publié | Clause de dédit ≠ clause pénale : la clause permettant la dénonciation du CCMI moyennant indemnité n’est pas modérable |
| n°23-19.800 + n°23-21.762 | 27/11/25 | Sous-traitance | Publié | Garantie de paiement sous-traitant : terme extinctif cautionnement + compétence du maître ouvrage à opposer les malfaçons |
| n°24-10.959 + 24-12.465 | 13/11/25 | Préj. écologique | Publié | Préjudice écologique (néonicotinoïdes) : compétence juge judiciaire + prescription court dès indices graves, précis et concordants |
| n°24-15.759 | 18/12/25 | Prescription acq. | Publié | Règlement de copropriété ≠ juste titre au sens de l’art. 2265 C. civ. (pas de caractère translatif de propriété) |
| n°24-13.058 | 16/10/25 | Urbanisme | Publié | Art. L.631-7 CCH : affectation à l’habitation au 1er janv. 1970 = affectation effective, peu importe le non-respect des normes de décence |
| n°23-22.803 | 08/01/26 | Règles de preuve | Publié | Expertise amiable contractuelle (expert choisi d’un commun accord) : peut fonder seule la décision du juge |
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📄 Bail commercial
6 arrêts clés3è Civ. • 6 nov. 2025 • n°23-21.454 • Publié au Bulletin ★
CLAUSE RÉSOLUTOIRE : délai inférieur à 1 mois → réputée non écrite en son entier
Cassation
Les faits. Le bail commercial litigieux prévoyait un délai de 15 jours seulement après commandement pour que la clause résolutoire joue. L’article L. 145-41 du Code de commerce impose un délai minimal d’un mois. La question était de savoir si seul le délai était réputé non écrit, ou si c’est la clause entière qui disparaissait.
« La mention, dans la clause résolutoire d’un bail commercial, d’un délai inférieur à un mois après commandement resté infructueux a pour effet de faire échec aux dispositions d’ordre public de l’article L. 145-41. Une telle clause est donc réputée non écrite en son entier. »
Deuxième arrêt (n°23-21.334) : la loi Pinel du 18 juin 2014 (qui a substitué le réputé non écrit à la nullité) est applicable même lorsque le commandement de payer a été délivré avant son entrée en vigueur, dès lors que l’instance est toujours en cours. Car les effets du commandement ne sont pas définitivement réalisés tant qu’une décision judiciaire n’a pas constatté la résiliation avec force de chose jugée.
Impacts pour les professionnels
- Bailleurs et rédacteurs de baux : vérifiez immédiatement toutes vos clauses résolutoires. Tout délai inférieur à un mois rend la clause néante — vous perdez l’arme de la résolution automatique.
- Locataires : si votre bail comporte une telle clause, elle peut être contestée sans limitation de délai (l’action en réputé non écrit est imprescriptible).
- Administrateurs de biens : lors de la prise en gestion d’un patrimoine, auditez systématiquement les clauses résolutoires des baux commerciaux en portefeuille.
3è Civ. • 6 nov. 2025 • n°23-21.442 • Publié
DROIT DE PRÉFÉRENCE : pas de “cession unique” si les propriétaires sont distincts
Rejet
« Ne constitue pas une cession unique de locaux commerciaux distincts au sens du dernier alinéa de l’art. L. 145-46-1 C. com. la cession par un acte de vente unique de locaux appartenant respectivement à des propriétaires distincts. »
Impacts pour les professionnels
- Négociateurs bail commercial : le droit de préférence du locataire (art. L.145-46-1) est écarté en cas de vente groupant des locaux de propriétaires différents — mais uniquement dans ce cas précis. Analysez la propriété de chaque lot avant toute cession.
- Vendeurs institutionnels (SCPI, foncières) : la structure de propriété conditionne l’applicabilité du droit de préférence. Cette décision sécurise les cessions portées entre plusieurs co-indivisaires de propriétés distinctes.
3è Civ. • 16 oct. 2025 • n°23-23.834 • Publié
LISSAGE DÉPLAFONNEMENT : ne s’applique pas aux baux en tacite prolongation > 12 ans
Rejet
« L’étalement de la hausse du loyer résultant du déplafonnement (art. L. 145-34 al. dernier) ne s’applique que dans le cas d’une modification notable des facteurs de valeur locative ou lorsque la durée du bail est contractuellement supérieure à neuf ans, et non aux baux de neuf ans poursuivis par tacite prolongation pendant plus de douze ans. »
Impacts pour les professionnels
- En cas de renouvellement d’un bail de 9 ans en tacite prolongation depuis plus de 12 ans, le bailleur peut exiger le loyer déplafonné immédiatement, sans étalement. Différence financière potentiellement importante pour le locataire.
- Conseillez vos clients bailleurs de ne pas laisser un bail commercial se prolonger indéfiniment par tacite prolongation — la situation devient juridiquement et financièrement complexe.
3è Civ. • 18 déc. 2025 • n°24-10.767 • Publié
DROIT DE PRÉFÉRENCE — PRESCRIPTION : vente en méconnaissance = nullité + prescription biennale
Rejet
« La vente de locaux loués conclue en méconnaissance du droit de préférence du locataire à bail commercial est sanctionnée par la nullité. L’action en nullité est soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 C. com. »
Impacts pour les professionnels
- Agents immobiliers : avant toute vente de local commercial loué, vérifiez que le droit de préférence du locataire a été correctement notifié et purgé. L’omission entraîne la nullité — pas seulement des dommages-intérêts.
- Délai d’action : le locataire lésé dispose de 2 ans (prescription biennale du statut des baux commerciaux) pour agir en nullité. À surveiller de près.
🏛 Copropriété
5 arrêts clés3è Civ. • 6 nov. 2025 • n°24-12.526 • Publié ★
MANDAT DU SYNDIC : durée différente de l’ordre du jour → délibération nulle
Cassation
« Est nulle une délibération de l’assemblée générale des copropriétaires qui fixe une durée de mandat du syndic différente de celle annoncée dans le projet de résolution inscrit à l’ordre du jour annexé à sa convocation. »
Impacts pour les professionnels
- Syndics : la durée du mandat votée en AG doit correspondre exactement à celle figurant dans l’ordre du jour. Toute discordance entraîne la nullité de la délibération — et donc l’irrégularité du mandat.
- Gestionnaires de copropriété : vérifiez la concordance entre le projet de résolution adressé et la rédaction de la résolution adoptée. Conservez les procès-verbaux avec la durée mentionnée dans la convocation.
- Cette décision s’insère dans le contexte des réformes de l’ordonnance du 30 oct. 2019 — notre article sur les formations ALUR obligatoires en copropriété couvre ces évolutions.
Loi du 10 juillet 1965 • Décret du 17 mars 1967
3è Civ. • 20 nov. 2025 • n°23-23.315 • Publié
ART. 19-2 LOI 1965 : syndicat irrecevable si les comptes n’ont pas été approuvés en AG
Rejet
« Le syndicat des copropriétaires n’est pas recevable à agir sur le fondement de l’art. 19-2 en paiement des sommes restant dues au titre d’exercices précédents pour lesquels les comptes n’ont pas encore été approuvés par l’assemblée générale. »
Impacts pour les professionnels
- Syndics : avant d’engager une procédure de recouvrement accélérée (art. 19-2), vérifiez que les comptes de l’exercice concerné ont bien été approuvés en AG. À défaut, l’action est irrecevable.
- Cette procédure (ordonnance du président du TJ) reste un outil puissant de recouvrement des charges, mais elle est conditionnée à la régularité de l’approbation des comptes.
3è Civ. • 16 oct. 2025 • n°23-19.843 • Publié
COPROPRIÉTAIRE AGISSANT SEUL : pas d’irrecevabilité si le syndic n’a pas été informé
Rejet
« Si le copropriétaire qui agit seul pour la défense de la propriété ou de la jouissance de son lot doit en informer le syndic (art. 15 loi 1965), cette formalité n’est pas requise à peine d’irrecevabilité de la demande. »
Impacts pour les professionnels
- Copropriétaires / gestionnaires : l’information du syndic reste obligatoire, mais son omission ne rend pas l’action irrecevable. Elle n’est donc pas une arme procédurale pour bloquer l’adversaire.
- Syndics : vous avez toujours intérêt à être informés pour coordonner la défense des parties communes — mais vous ne pouvez plus invoquer cette omission pour faire tomber l’action d’un copropriétaire.
🏗 Construction — CCMI — Sous-traitance
4 arrêts clés3è Civ. • 9 oct. 2025 • n°23-20.446 • Publié ★
GARANTIE DÉCENNALE : la reconnaissance de responsabilité n’interrompt pas le délai de forclusion
Rejet
« La reconnaissance de responsabilité par le constructeur, intervenue après la date d’entrée en vigueur de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008, n’interrompt pas le délai de forclusion décennale, même si celui-ci a commencé à courir avant cette date. »
Impacts pour les professionnels
- Maîtres d’ouvrage et acquéreurs : une lettre d’un constructeur reconnaissant sa responsabilité ne suspend pas le délai de 10 ans. Pour interrompre la forclusion décennale, il faut une assignation en justice.
- Agents et promoteurs : conseillez vos clients de ne pas se fier à des reconnaissances amiables tardives. La date de réception est le seul point de départ qui compte.
- Cette décision concerne aussi les agents s’occupant de ventes d’immeubles en VEFA : la garantie décennale ne peut être mobilisée indéfiniment.
3è Civ. • 11 déc. 2025 • n°23-21.280 • Publié
CCMI : le contrat doit mentionner le coût des raccordements aux réseaux, même effectués par des tiers
Rejet
« Le contrat de construction de maison individuelle doit mentionner le coût de tous les travaux indispensables à l’implantation ou à l’utilisation de l’immeuble, en ce compris les travaux de raccordement aux réseaux, peu important que ceux-ci soient exécutés par des tiers hors du fonds, dès lors que leur coût doit être supporté par le maître de l’ouvrage. »
Impacts pour les professionnels
- Promoteurs et constructeurs CCMI : intégrez systématiquement le coût des raccordements (eau, électricité, assainissement, télécom) dans le prix total mentionné au contrat, même s’ils sont réalisés par des opérateurs tiers.
- Agents vendant du neuf : vérifiez que le prix all-inclusive est correct. Un oubli peut engager la responsabilité du constructeur et fragiliser la vente.
3è Civ. • 8 janv. 2026 • n°24-12.082 • Publié
CCMI : clause de dédit ≠ clause pénale — pas de modération judiciaire possible
Rejet
« La clause d’un CCMI qui autorise le maître de l’ouvrage à dénoncer le contrat moyennant le paiement d’une indemnité de 10 % du prix convenu ne sanctionne pas une inexécution du maître de l’ouvrage : c’est une clause de dédit, non susceptible de modération par le juge. »
Impacts pour les professionnels
- Acquéreurs en CCMI : si vous souhaitez vous désengager et que votre contrat prévoit une clause de dédit de 10 %, vous devrez la payer intégralement. Le juge ne pourra pas la réduire comme il peut le faire pour une clause pénale.
- Constructeurs et promoteurs : cette clause est un outil de protection valide. Rédigez-la clairement comme une “faculté de renonciation” et non comme une sanction d’inexécution.
🏠 Bail d’habitation — Bail rural
3 arrêts clés3è Civ. • 6 nov. 2025 • Avis n°25-70.018 • Publié ★
PROCÉDURE EXPULSION : le délai de 6 semaines = 42 jours, calculé à rebours depuis la veille d’audience
Avis
« Le délai de six semaines prévu à l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 est assimilé à un délai exprimé en jours (42 jours). Il se calcule en remontant dans le temps, commençant à courir la veille de la date d’audience et expirant le 42ème jour à zéro heure précédant cette date, sans pouvoir être prorogé. »
Impacts pour les professionnels
- Gestionnaires locatifs : l’assignation en résiliation de bail pour impayés doit être délivrée au moins 42 jours avant l’audience. Ce calcul se fait en remontant à partir de la veille de l’audience. Pas de prorogation possible.
- Ce délai de prévenance oblig atoire vise à permettre à la CAF d’être informée et au locataire de régulariser. Il s’impose même en période estivale ou de vacances judiciaires.
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🌿 Environnement — Urbanisme
3 arrêts clés3è Civ. • 13 nov. 2025 • n°24-10.959 + 24-12.465 • Publié
PRÉJUDICE ÉCOLOGIQUE : compétence juge judiciaire + prescription 10 ans dès indices graves et concordants
Rejet
Contexte. Une association de défense de l’environnement assigne des producteurs de néonicotinoïdes en réparation du préjudice écologique causé au déclin des oiseaux agricoles. Deux questions : compétence et prescription.
« Le juge judiciaire est compétent pour connaître de la demande d’indemnisation du préjudice écologique, même si l’activité litigieuse a été autorisée par l’administration. La prescription décennale de l’action ne court pas dès les premières suspicions, mais dès que des indices graves, précis et concordants d’imputabilité peuvent être raisonnablement invoqués. »
Impacts pour les professionnels
- Promoteurs et amenéageurs fonciers : la compétence du juge judiciaire en matière de préjudice écologique s’étend même aux activités autorisées. Les projets de construction et d’aménagement peuvent engager une responsabilité civile sur ce fondement.
- Agents en zones agricoles / périurbaines : la question du préjudice écologique peut peser sur la valeur de certains biens et la faisabilité de projets. À intégrer dans vos diagnostics.
3è Civ. • 16 oct. 2025 • n°24-13.058 • Publié
URBANISME — ART. L.631-7 : l’affectation à l’habitation au 1er janv. 1970 s’entend de l’usage effectif
Rejet
« L’affectation au 1er janvier 1970 du local à un usage d’habitation s’entend de l’affectation effective à un tel usage à cette date, peu important l’irrespect éventuel des normes de décence et d’habitabilité alors en vigueur. »
Impacts pour les professionnels
- Agents en changement d’usage (Paris, Lyon, Bordeaux…) : pour déterminer si un local relève du régime des changements d’usage, l’usage effectif en 1970 prime sur la conformité aux normes d’habitabilité de l’époque. Une pièce insalubre mais réellement habitée = usage d’habitation.
- Important pour les dossiers de régularisation de meublsés touristiques ou de transformation commercial → habitation.
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Ce que vous faites dans les prochaines semaines
- Baux commerciaux : auditez toutes vos clauses résolutoires. Tout délai inférieur à 1 mois = clause entière réputée non écrite. Faites amender les baux concernés au prochain renouvellement.
- Droit de préférence : avant toute cession de local commercial loué, vérifiez la notification et la purge du droit de préférence. L’omission = nullité de la vente, pas seulement des dommages-intérêts.
- Copropriété : en AG, la durée du mandat voté doit correspondre exactement à celle de l’ordre du jour annoncé. Corrigez vos trames de résolution type.
- Recouvrement charges (art. 19-2) : vérifiez systématiquement que les comptes de l’exercice concerné ont été approuvés en AG avant d’engager la procédure.
- Procédure d’expulsion : le délai de 6 semaines (art. 24 III loi 1989) = 42 jours exacts à compter à rebours. Pas de prorogation. Mettez à jour vos tableaux de suivi de procédures.
- CCMI : intégrez les coûts de raccordement aux réseaux dans le prix total mentionné au contrat. Distinguez clairement clause de dédit et clause pénale dans vos actes.
- Garantie décennale : conseillez vos clients que seule une assignation interrompt la forclusion décennale. Une reconnaissance de responsabilité amiable ne produit aucun effet interruptif.
- Veille continue : intégrez ces évolutions dans votre formation ALUR obligatoire. Les modules droit immobilier de maformationimmo.fr couvrent la jurisprudence récente.
Sources officielles et ressources
• Lettre n°19 de la 3ème chambre civile — Cour de cassation (source primaire)
• Légifrance — Base de jurisprudence • Recherche libre des arrêts cités
• Judilibre — Outil officiel de recherche jurisprudentielle
• Maformationimmo.fr — Analyse du marché immobilier 2026
• Maformationimmo.fr — Données Foncia 2025 sur la gestion locative
Avertissement : cet article est une analyse pédagogique à destination des professionnels de l’immobilier. Il ne constitue pas un avis juridique. En cas de litige, consultez un avocat spécialisé.
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Ces 22 arrêts ne sont pas des détails techniques réservés aux avocats. Chacun touche une situation que vous rencontrez chaque semaine : une clause résolutoire à vérifier, une procédure d’expulsion à enclencher, un mandat de syndic à renouveler, un CCMI à rédiger. Mal les connaître, c’est mal conseiller vos clients.
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