Dans un contexte de pénurie de logements et de désengagement croissant des investisseurs privés, le rapport parlementaire remis le 30 juin 2025 par le sénateur Marc-Philippe Daubresse et le député Mickaël Cosson propose une refonte ambitieuse de la fiscalité locative. L’objectif : créer un statut du bailleur privé, fondé sur des règles simples et incitatives, capables de relancer l’investissement dans la pierre et de répondre à l’urgence locative.
Un régime d’amortissement pour tous les bailleurs
Le socle du nouveau statut repose sur la possibilité d’amortir fiscalement le bien immobilier mis en location nue. L’idée est d’appliquer au logement les mêmes règles qu’au statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), mais dans le cadre du logement vide.
Dans le neuf, l’amortissement serait fixé à 5?% par an pendant 20 ans, soit une déduction intégrale de la valeur du bien sur deux décennies. Dans l’ancien, le taux serait de 4?% par an, à condition d’effectuer au moins 15?% de travaux. Ce mécanisme permettrait de réduire fortement l’assiette imposable des loyers perçus, tout en incitant à la rénovation énergétique.
Un bonus fiscal pour les loyers modérés
Afin de favoriser l’accessibilité locative, le rapport recommande d’ajouter une bonification de 1 à 1,5?% d’amortissement par an pour les propriétaires pratiquant des loyers modérés, en fonction de plafonds fixés localement. Ce levier permettrait de rapprocher les intérêts du bailleur et de la politique du logement, en ciblant les zones tendues et les publics modestes.
Un micro-foncier revalorisé
Le régime du micro-foncier, longtemps figé, serait modernisé pour convenir aux petits bailleurs. L’abattement fiscal serait porté à 50?% (contre 30?% actuellement), avec un plafond annuel de revenus locatifs rehaussé à 30?000?€. Ce régime simple et sans justificatif séduirait notamment les bailleurs occasionnels ou les héritiers.
Le déficit foncier élargi pour la rénovation
Afin de dynamiser les travaux dans l’ancien, le plafond du déficit foncier imputable sur le revenu global serait relevé à 40?000?€, contre 10?700?€ aujourd’hui. Ce relèvement concernerait exclusivement les biens faisant l’objet de rénovations énergétiques significatives (passoires thermiques). L’objectif est d’aligner fiscalité et transition écologique.
Sortie de l’IFI pour les biens en location longue durée
Le rapport propose également une exclusion des logements loués en résidence principale de l’assiette de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Cette mesure reconnaît la fonction sociale du bailleur et le distingue du rentier patrimonial. Elle vise à encourager la détention de logements en location classique, au détriment des usages spéculatifs.
Exonération des plus-values après 20 ans
Enfin, les auteurs du rapport préconisent de ramener à 20 ans la durée de détention nécessaire pour bénéficier de l’exonération totale des plus-values immobilières, contre 30 ans actuellement. Cette mesure favoriserait la fluidité du marché locatif en évitant les blocages dus à des considérations fiscales.
Une réforme attendue dans le projet de loi de finances 2026
Ces mesures, bien accueillies par les fédérations de bailleurs (UNPI, FPI, etc.), pourraient être intégrées au projet de loi de finances 2026, sous réserve d’arbitrages budgétaires favorables. Le gouvernement a exprimé son intérêt, mais les modalités précises (loyers de référence, plafond de travaux, type de biens concernés) dépendront de décrets d’application attendus fin 2025.
Conclusion : vers une fiscalité locative modernisée
Le rapport sur le statut du bailleur privé propose une vision cohérente et pragmatique : encourager les propriétaires à louer durablement et à rénover, en contrepartie d’une fiscalité plus simple et équitable. S’il est adopté, ce statut pourrait devenir un véritable pilier du logement en France, au même titre que le statut de LMNP, mais pour la location nue.
