L’inscription éventuelle de Monaco sur la liste noire du Groupe d’action financière (GAFI), chargée de lutter contre le blanchiment d’argent et le financement du terrorisme, aurait des conséquences concrètes pour les professionnels de l’immobilier en France. En tant qu’intermédiaires soumis à la réglementation anti-blanchiment, les agents immobiliers doivent adapter leur pratique face à ce nouveau risque élevé.
Le 10 juin 2025, la Commission européenne a confirmé l’inscription de Monaco sur la liste noire, sauf si le Parlement européen ou le Conseil de l’Union européenne s’y oppose dans un délai de deux mois.
Pourquoi cette inscription de Monaco change-t-elle la donne ?
La liste noire du GAFI regroupe les États jugés non coopératifs ou défaillants en matière de lutte contre le blanchiment d’argent (LCB) et le financement du terrorisme (FT). Une inscription signifie que :
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les flux financiers en provenance ou à destination de Monaco sont considérés à haut risque ;
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les obligations de vigilance des professionnels sont renforcées pour toute opération impliquant un acteur monégasque.
1. Vous devez appliquer une vigilance renforcée
Conformément à l’article L.561-10-2 du Code monétaire et financier, vous devez appliquer une vigilance accrue si votre client :
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est résident monégasque,
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agit pour une société ou une personne morale basée à Monaco,
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utilise un compte bancaire à Monaco,
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transfère des fonds depuis ou vers Monaco.
Cela implique un examen renforcé de l’identité, de l’origine des fonds et des bénéficiaires effectifs.
2. Contrôle de l’origine des fonds : une exigence impérative
L’agent immobilier doit :
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Demander des justificatifs bancaires ou notariés attestant la provenance des fonds,
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Exiger un document d’origine patrimoniale (héritage, revente, activité professionnelle…),
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Être particulièrement vigilant en cas de paiement en espèces, virements complexes ou via des sociétés écrans.
3. Attention aux signes d’alerte
Voici quelques signaux faibles à surveiller attentivement :
| Comportement / Situation | Indice de risque |
|---|---|
| Refus de fournir un justificatif d’identité ou de revenus | Risque de dissimulation |
| Achat sans négociation, sans crédit | Volonté de placer rapidement des capitaux |
| Montage via sociétés offshore, fiducies, prête-noms | Opacité suspecte |
| Mandat ou paiement signé depuis un pays tiers | Détournement de traçabilité |
| Activité professionnelle non cohérente avec les montants en jeu | Discordance financière |
4. Déclarer à TRACFIN si doute ou incohérence
En présence d’un doute sérieux sur la licéité d’une opération, vous êtes dans l’obligation de transmettre une Déclaration de Soupçon (DS) à TRACFIN, le service de renseignement financier du ministère de l’Économie.
C’est une obligation indépendante de la réalisation effective de la transaction.
La déclaration se fait via la plateforme Ermes (portail sécurisé). Elle est confidentielle et protège juridiquement l’agent déclarant.
5. Formez et outillez vos équipes
Si vous êtes responsable d’agence, pensez à :
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Actualiser votre procédure interne LCB-FT,
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Organiser une formation dédiée à ce risque pays (Monaco),
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Sensibiliser tous vos collaborateurs à la traçabilité documentaire, aux indicateurs de risque et à la réactivité face aux soupçons.
Pour garantir une montée en compétence concrète et opérationnelle, vous pouvez vous appuyer sur les formations LCB-FT de MaFormationImmo et MonClubImmo, spécialement conçues pour les professionnels de l’immobilier.
Ces modules allient rigueur juridique, cas pratiques, et mises en situation, avec une mise à jour régulière selon les dernières évolutions réglementaires.
Exemples concrets de vigilance renforcée à appliquer
Exemple 1 : Vente à un résident monégasque
Un client domicilié à Monaco souhaite acheter un appartement à Nice pour 2,5 M€, paiement comptant via un compte monégasque.
L’agent immobilier doit :
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exiger un justificatif de l’origine des fonds (vente antérieure, revenus déclarés, héritage),
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vérifier le lien entre le client et le compte bancaire (pas de prête-nom),
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transmettre une déclaration à TRACFIN si des incohérences ou refus apparaissent.
Exemple 2 : Location meublée de prestige
Une société basée à Monaco loue un appartement à Paris à 9 000 €/mois pour un prétendu cadre exécutif… sans contrat de travail en France ni justificatif de revenus.
Le professionnel doit :
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s’assurer de l’existence réelle de l’occupant (identité, adresse),
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interroger sur la source de financement,
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refuser la location ou déclarer à TRACFIN en cas de doute sur la finalité de l’opération.
Exemple 3 : Achat via société écran
Une SCI enregistrée au Luxembourg avec un compte à Monaco veut acquérir un immeuble de rapport à Marseille. Derrière, un bénéficiaire effectif inconnu.
? L’agent immobilier doit :
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identifier le bénéficiaire effectif réel (formulaire UBO ou équivalent),
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vérifier la cohérence du montage juridique,
-
refuser de signer sans informations complètes, ou transmettre à TRACFIN si nécessaire.
En résumé
| Risque accru avec Monaco | Ce que vous devez faire |
|---|---|
| Juridiction sur liste noire du GAFI | Appliquer une vigilance renforcée |
| Clients ou fonds liés à Monaco | Contrôler et documenter l’origine des fonds |
| Comportements ou montages atypiques | Déclarer sans délai à TRACFIN |
| Omission ou négligence | Risque de sanction administrative ou pénale |
Checklist LCB-FT : Client à Risque ou Juridiction Sensible (ex. Monaco)
Identification du client
Pièce d’identité valide vérifiée (CNI, passeport)
Justificatif de domicile récent
Vérification de la présence sur listes de sanctions (UE, ONU, GAFI, etc.)
Recherche de statut PEP (Personne Politiquement Exposée)
Dossier juridique et financier
Contrat d’achat/vente ou bail signé par une personne habilitée
Justificatif de l’origine des fonds (relevés, vente antérieure, héritage, attestation bancaire…)
Vérification des comptes bancaires utilisés (juridiction, nom du titulaire)
Si société intermédiaire : identification du bénéficiaire effectif réel (formulaire UBO)
Analyse de la cohérence de l’opération
L’opération est-elle cohérente avec le profil du client ? (revenus, patrimoine, activité)
Le montage juridique est-il transparent ? (pas de sociétés écrans multiples, etc.)
Paiement via une banque européenne réglementée ?
Refus ou réticence du client à fournir les pièces demandées ?
ALERTE !Archivage
Toutes les pièces justificatives sont conservées 5 ans
La fiche client est complétée et datée
Un avis de conformité interne a été validé (si agence structurée)
Si suspicion de blanchiment
Rédaction immédiate d’une Déclaration de soupçon à TRACFIN via la plateforme Ermes
Pas d’information donnée au client (secret de la déclaration)
Le dossier est classé “à risque” dans les archives internes
Bonnes pratiques :
Ne jamais valider une transaction douteuse sous pression
Privilégier les paiements traçables
Former régulièrement les collaborateurs sur les listes GAFI / TRACFIN
En cas de doute : “Je ne signe pas, je déclare.”
À retenir :
L’agent immobilier n’est pas qu’un simple intermédiaire : il est acteur de la prévention du blanchiment, au même titre que les banques ou notaires. Ignorer ces obligations, c’est s’exposer à des amendes lourdes, une interdiction d’exercer, voire des poursuites pénales.
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