Introduction
Bien que la taxe d’habitation ait été entièrement supprimée pour les résidences principales depuis le 1er janvier 2023, elle subsiste — et se renforce — pour les résidences secondaires. Selon un article du journal Le Point du 14 novembre 2025, cette taxe est passée en moyenne de 648 € en 2015 à 1 125 € aujourd’hui, ce qui représente une augmentation d’environ +73 % en dix ans.
La tendance s’accentue : en 2024, les collectivités locales ont perçu 3,9 milliards d’euros de cette taxe, soit une hausse de +63 % depuis 2015.
Cette flambée interroge : quels sont les mécanismes à l’origine de cette hausse ? Quels sont les profils concernés ? Et quelles conséquences pour le marché immobilier et fiscal ?
1. Les chiffres et mécanismes de la hausse
1.1 Montants et progression
- 2015 : moyenne ~ 648 € pour une résidence secondaire.
- 2025 : moyenne ~ 1 125 € (+73 % sur 10 ans).
- Recettes 2024 pour les collectivités : 3,9 milliards d’euros (+63 % vs 2015).
1.2 Qui paie ?
La taxe s’applique notamment aux :
- propriétaires de résidences secondaires (logements non occupés à titre de résidence principale) ;
- logements meublés donnés en location à titre non-résidence principale ;
- biens vacants ou en travaux, dans certaines communes.
1.3 Pourquoi une telle hausse ?
Plusieurs facteurs se combinent :
- Les collectivités ont perdu une recette importante suite à la suppression de la taxe d’habitation sur les résidences principales : elles cherchent donc à compenser leurs besoins budgétaires en majorant les impôts sur les biens “étrangers” (résidences secondaires).
- Le phénomène de conversion des logements en résidences secondaires ou meublés touristiques amène une pression sur le parc locatif, ce qui pousse certaines communes à surtaxer ces biens.
- Le mécanisme de majoration spécifique sur les résidences secondaires est prévu par l’art. 1407 ter du Code général des impôts : les communes peuvent appliquer une surtaxe de 5 % à 60 % sur la part communale de la taxe d’habitation.
2. Profils concernés et effets sur le marché immobilier
2.1 Propriétaires de résidences secondaires
Pour ces propriétaires, la hausse constitue une charge croissante : un bien auparavant “bon marché à entretenir” devient un actif fiscalement lourd. Cela peut modifier :
- la rentabilité locative (si location meublée ou usage occasionnel) ;
- la décision de maintenir ou céder le bien ;
- le prix de revente anticipé (le surcoût fiscal pèse sur la valeur).
2.2 Loueurs meublés ou biens non résidentiels
Lorsqu’un bien est loué meublé mais non occupé comme résidence principale par le propriétaire, ou laissé vacant, il peut être assujetti à cette taxe. L’article du Point mentionne que “logements meublés donnés en location à une personne qui ne l’occupe pas en résidence principale” sont concernés.
Cela alourdit encore le coût pour les bailleurs.
2.3 Impact sur le marché locatif et touristique
Les hausses fiscales peuvent inciter à :
- transformer un bien secondaire en location longue durée ;
- vendre le bien ;
- augmenter les loyers pour compenser la taxe, ce qui pèse sur l’accessibilité locative.
Dans les zones littorales ou touristiques, la surtaxe peut aussi jouer un rôle de dissuasion pour le maintien de résidences secondaires. Le Monde.fr
3. Conséquences économiques et fiscales
3.1 Pour les collectivités
La recette augmente, ce qui améliore les marges de manœuvre budgétaires : la taxe sur les résidences secondaires devient un poste non négligeable dans les recettes locales (3,9 md€ en 2024).
3.2 Pour les propriétaires et bailleurs
- Baisse de la rentabilité nette ;
- Poids fiscal supplémentaire à comptabiliser dans les calculs de retour sur investissement ;
- Nécessité d’intégrer cette charge dans les stratégies de détention (revente, transmission).
3.3 Pour l’accessibilité au logement
Des effets potentiellement négatifs : les biens secondaires plus coûteux peuvent être moins disponibles pour le marché de location, ou les propriétaires peuvent répercuter la charge via des loyers plus élevés.
4. Perspectives : la hausse va-t-elle se poursuivre ?
Les éléments sont convergents : oui, la hausse semble partie pour se poursuivre. L’article du Point indique que « ça va continuer ! ».
Les facteurs de maintien ou d’accélération de la hausse :
- inscription normative de la surtaxe comme levier des communes ;
- pression sur les finances locales ;
- la liste des communes éligibles à la surtaxe qui s’élargit (zones littorales, stations touristiques).
Toutefois, certaines conséquences pourraient conduire à une modération : - la pression politique / médiatique face à la “double taxation” des propriétaires ;
- le risque de décourager l’investissement ou la cession des biens ;
- une éventuelle réforme fiscale locale future.
5. Que faire pour un propriétaire ou gestionnaire immobilier ?
Pour un agent immobilier, bailleur ou investisseur :
- Vérifier le taux de taxe d’habitation résidences secondaires dans la commune où se situe le bien.
- Anticiper la charge dans le business-plan locatif.
- Étudier le passage en résidence principale ou en location longue durée, si pertinent.
- Considérer la revente ou conversion du bien si la fiscalité devient trop lourde.
- Conseiller les propriétaires quant à l’usage du bien (meublé, vacance, habitation personnelle) afin de limiter l’exposition fiscale.
Conclusion
La montée de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires (+73 % en dix ans) marque un tournant pour les propriétaires et le marché immobilier. Elle reflète la pression fiscale sur les biens non occupés à titre résidentiel principal, et constitue un signal pour anticiper les coûts et réorienter les stratégies patrimoniales. Pour les professionnels de l’immobilier, cette donnée doit figurer au cœur de l’analyse d’investissement, de gestion et de conseil.
