La loi Hoguet du 2 janvier 1970 et son décret d’application du 20 juillet 1972 réglementent l’activité d’agent immobilier et d’autres professionnels tels que les marchands de liste, administrateurs de biens, syndic de copropriété et d’autres. d’autres textes précisant les modalités d’exercices de ces professions précise la réglementation des années 1970, dont un arrêté modifié en 2022 relatif à l’information des consommateurs par les professionnels intervenant dans une transaction immobilière.
Un rapport des contrôleurs de la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes sur l’année 2020, touchée par la crise sanitaire, met en évidence certaines irrégularités parfois graves au regard des dispositions légales précitées
Sur quoi portait le contrôle de la DGCCRF ?
Le contrôle, réalisé auprès de 1 006 établissements a exposé des irrégularités sur les points suivants :
Les plateformes de vente
vérifier la présence des mentions légales, le formalisme des barèmes d’honoraires, le respect des mentions dans les annonces (cf. encadré infra) ainsi que les informations relatives au médiateur de la consommation et à la possibilité de s’opposer au démarchage téléphonique.
Les agences
les conditions requises pour l’exercice de la profession (carte professionnelle, habilitation pour les agents commerciaux, assurance responsabilité civile professionnelle et formation continue pour le titulaire d’une carte professionnelle, garantie financière et tenue des registres), l’information fournie aux consommateurs, notamment l’affichage des prix en vitrine, la production du diagnostic de performance énergétique (DPE), et les documents précontractuels et contractuels
Sur ces deux premiers lieux de contrôle, le manquement le plus récurrent concerne l’information du consommateur qui n’était pas respectueux des exigences légales.
S’agissant des pratiques de vente ?
Il s’ensuit de la vérification des documents juridiques à proprement parler :
Les procédures connexes à la transaction (dressage de l’état des lieux, obligation d’information précontractuelle, mandats,..)
Les contrôles mettent en avant l’irrespect de certains professionnels au regard de la législation propres à leur activité ou au règles juridique des contrats (présence de clauses pénale ou d’honoraires illicites, irrespect du droit de rétractation…).
Les pratiques commerciales considérées comme trompeuses au sens du droit de la consommation.
les contrôles ont révélés qu’une annonce sur cinq pouvait être qualifié de pratique commerciale trompeuse en ce qu’elles visaient des biens déjà vendus, soit à tort ou soit par un autre intermédiaire ou encore des ventes dont le mandat a expiré.
Les pratiques relevées ont donné lieu à des suites, dont 70 Procès-verbaux administratifs et 51 de nature pénale. Les suites pénales visent principalement des professionnels sans carte professionnelle d’agent immobilier et des pratiques commerciales trompeuses (PCT) notamment l’absence d’information sur les résultats du DPE sur une majorité d’annonces.
Ce constat nous invite à penser qu’un rappel des mentions obligatoires des annonces publicitaires est nécessaires. L’annonce immobilière doit préciser :
- Le type de bien (appartement, loft, maison…)
- La situation géographique
- La superficie et la composition
- L’état du bien (travaux à prévoir, neuf, rénové…) La description doit être faite avec précision. Dans le cas contraire, l’annonce peut être qualifiée de trompeuse et induire en erreur les consommateurs. C’est un délit puni de sanctions pénales.
- Le prix de vente
- Le montant des honoraires toutes taxes comprises (TTC) exprimé en pourcentage
- La répartition du paiement des honoraires entre l’acquéreur et le vendeur (S’ils sont payés par l’acheteur, le prix de vente est exprimé avec et sans les honoraires. Lorsque les honoraires sont proportionnels, ils varient selon les tranches de prix de vente du bien. L’annonce doit préciser si ces tranches sont cumulatives. Si les honoraires sont à la charge du vendeur, seul le prix de vente hors honoraires doit être mentionné).
- Le classement énergétique du bien déterminé par le diagnostic de performance énergétique (DPE). Elle ne concerne pas les bâtiments à construire si l’annonce est faite avant la fin des travaux.
- Le numéro SIREN (Système d’identification du répertoire des entreprises)
- La mention RCS (Registre du commerce et des sociétés) de l’agent immobilier
Si le bien vendu est soumis au statut de la copropriété, l’annonce doit le mentionner et aussi préciser le nombre de lots de copropriété que compte le bien, le montant annuel des charges payées par le vendeur et les procédures en cours dans la copropriété
Le devoir d’informer de l’agent immobilier ne se limite pas à l’annonce affichée en vitrine ou sur un site, vous devez tenir compte de tout élément qui peut influencer votre client sur sa volonté d’acquérir l’immeuble, bien souvent votre responsabilité sera mise en cause pour défaut d’informations ou de conseils. Chaque agence doit prévoir également l’affichage d’un barème d’honoraires en vitrine et visible de l’extérieur et préciser à qui ils incombent.
Dans une logique inverse cette fois, les mandats de vente, de recherche, de gestion ou qui concerne la location devront respecter un formalisme afin de ne pas être entaché d’illégalité sur plusieurs fondements.
On ne doit pas retrouver des clauses stipulant que le mandataire peut effectuer toutes démarches administratives (division) par lui même, les frais administratifs exposés restant à la charge du mandant, il est également inutile de retrouver des clauses pénales qui ne sont pas expressément stipulées en caractère très apparent (en caractère gras et avec une police plus grande) car considérée comme nulle. La loi ALUR a imposé que le montant de la clause pénale est plafonné au montant des honoraires qu’aurait perçu le mandataire si la vente avait été conclu avec son assistance. Il est inutile de prévoir un montant excédant les plafonds d’honoraires.
Les clauses prévoyant une indemnité compensatrice en cas de réalisation de la vente sans le concours de l’agent, ou encore celles qui oblige le vendeur à faire traiter l’achat de son bien par l’agence, même après l’expiration du mandat, et à indemniser l’agence en cas de son éviction lors de l’achat du bien, dès lors que les visites ont été réalisées avec son concours son purement illicites et fondent une action en annulation rétroactive du contrat.
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