Statut du bailleur privé, Cristian Gabilondo (gérant, consultant immobilier – transaction & investissements) a publié une analyse rare : du concret, des chiffres, et une conclusion qui dérange. Dans un contexte où les dispositifs “nouvelle génération” sont parfois vendus comme des solutions miracles, il rappelle une évidence : un investissement immobilier reste un équilibre global (prix, financement, loyers, charges, fiscalité… et surtout revente).
Le “statut du bailleur privé” — souvent appelé dispositif Jeanbrun / “Relance logement” — repose notamment sur un mécanisme d’amortissement fiscal, avec des paramètres (plafonds, conditions, durée) qui peuvent évoluer au fil des arbitrages budgétaires. Pour ceux qui veulent lire les bases à la source : présentation gouvernementale (info.gouv.fr) et fiche explicative du ministère (ecologie.gouv.fr). Côté travaux parlementaires, on peut aussi consulter un exemple d’amendement portant le “statut du bailleur privé” (assemblee-nationale.fr).
Dans cet entretien, Cristian Gabilondo explique pourquoi le dispositif est souvent mal compris (et parfois mal présenté), dans quels cas il peut garder un intérêt, quelles sont les erreurs de simulation les plus fréquentes (amortissement ? cash), et comment un professionnel devrait en parler de façon honnête et responsable à un investisseur.
Selon vous, pourquoi le dispositif de bailleur privé est-il aujourd’hui souvent mal compris ou mal présenté auprès des investisseurs ?
Nous sommes dans un contexte de complexification croissante des normes fiscales. Entre amortissement, plafonds de loyers, conditions changeants, beaucoup d’investisseurs se perdent.
Le dispositif est souvent présenté uniquement sous un angle fiscal, parfois de manière simplifiée, alors que l’immobilier reste avant tout un équilibre financier global : prix d’achat, financement, loyers, charges, fiscalité et revente.
Beaucoup d’investisseurs oublient d’intégrer :
• le coût du crédit,
• le niveau de prix à l’acquisition,
• les plafonds de loyers,
• les charges réelles (copropriété, taxe foncière, entretien, assurances etc),
• et surtout les scénarios à la revente.
L’amortissement, en particulier, est souvent mal expliqué. Il ne crée pas de cash. Il permet de déduire fiscalement une partie de la valeur du bien et certaines charges des loyers perçus, ce qui réduit, voire neutralise, le revenu imposable.
Lorsque cette mécanique n’est pas clairement comprise, les attentes investisseur peuvent être déçus.
Dans quels cas précis ce dispositif peut-il malgré tout conserver un intérêt… et pour quels profils d’investisseurs ?
Il peut conserver un intérêt pour des investisseurs très fortement fiscalisés, avec une TMI à 41 % ou plus, inscrits dans une logique patrimoniale long terme et acceptant une rentabilité locative faible.
Il peut convenir à des profils qui :
• n’ont pas de besoin immédiat de cash-flow,
• cherchent à optimiser une fiscalité élevée,
• investissent dans des zones très tendues pour détenir un actif.
Mais ce n’est clairement pas une solution miracle.
Exemple concret en chiffres – Hendaye (43 m²)
Hypothèses communes
• Prix : 260 000 €
• Frais de notaire (3 %) : 7 800 €
Coût total : 267 800 €
Charges annuelles :
• Copropriété (1,5 €/m²/mois) : 774 €
• Taxe foncière : 750 €
Total charges : 1 524 €
Base amortissable (80 %) :
267 800 × 80 % = 214 240 €
Loyer Intermédiaire
Plafond > 11,80 €/m²
11,80 × 43 = 507 € / mois
Soit 6 084 € / an
Résultat avant fiscalité :
6 084 – 1 524 = 4 560 €
Rendement net avant fiscalité :
4 560 / 267 800 = 1,70 %
Amortissement (3,5 %) :
214 240 × 3,5 % = 7 498 €
Résultat fiscal :
6 084 – 1 524 – 7 498 = –2 938 €
Économie d’impôt :
• TMI 30 % = 881 €
• TMI 41 % = 1 204 €
Rendement global :
• TMI 30 % > (4 560 + 881) = 5 441 € > 2,03 %
• TMI 41 % > (4 560 + 1 204) = 5 764 € > 2,15 %
Loyer Social
Plafond > 9,13 €/m²
9,13 × 43 = 392 € / mois
Soit 4 704 € / an
Résultat avant fiscalité :
4 704 – 1 524 = 3 180 €
Rendement net :
1,18 %
Amortissement (4,5 %) :
214 240 × 4,5 % = 9 641 €
Résultat fiscal :
4 704 – 1 524 – 9 641 = –6 461 €
Économie d’impôt :
• TMI 30 % > 1 938 €
• TMI 41 % > 2 649 €
Rendement global :
• TMI 30 % > 5 118 € > 1,91 %
• TMI 41 % > 5 829 € > 2,18 %
Loyer Très Social
Plafond > 7,11 €/m²
7,11 × 43 = 306 € / mois
Soit 3 672 € / an
Résultat avant fiscalité :
3 672 – 1 524 = 2 148 €
Rendement net :
0,80 %
Amortissement (5,5 %) :
214 240 × 5,5 % = 11 783 €
Résultat fiscal :
3 672 – 1 524 – 11 783 = –9 635 €
Économie d’impôt :
• TMI 30 % > 2 891 €
• TMI 41 % > 3 951 €
Rendement global :
• TMI 30 % > 5 039 € > 1,88 %
• TMI 41 % > 6 099 € > 2,28 %
Même en intégrant l’avantage fiscal, on reste autour de 2 %.
Dans ces conditions, la question mérite d’être posée : est-ce réellement compétitif face à d’autres stratégies d’investissement ?
Quelles erreurs d’analyse voyez-vous le plus souvent dans les simulations de rentabilité liées à l’amortissement ?
Les simulations se concentrent souvent sur les premières années et sur l’effet fiscal immédiat.
On oublie :
• les charges évolutives,
• la fiscalité post-dispositif,
• les hypothèses de revente,
• le différentiel de prix entre neuf et ancien,
• et la comparaison avec d’autres placements.
Dans le neuf, le prix d’achat intègre déjà un niveau élevé lié au coût de construction et aux normes. La création de valeur potentielle est donc limitée. L’essentiel du résultat se joue à la sortie.
Une analyse sérieuse doit intégrer plusieurs scénarios de revente, y compris défavorables.
Comment un professionnel de l’immobilier devrait-il, selon vous, présenter ce dispositif de manière honnête et responsable à ses clients ?
En écoutant d’abord les besoins du client.
Si le dispositif correspond à son profil fiscal et patrimonial, il peut être présenté comme un outil parmi d’autres, jamais comme une solution miracle.
Un professionnel doit exposer clairement :
• les avantages,
• les contraintes,
• les risques,
• les scénarios de sortie.
Notre rôle est d’aider à prendre une décision éclairée, même si cela implique parfois de recommander de ne pas investir.
Toujours revenir aux fondamentaux :
• prix d’achat,
• financement,
• rentabilité réelle,
• risque locatif,
• liquidité à la sortie.
Un bon investissement reste bon même sans avantage fiscal.
Le véritable atout reste d’être accompagné par un professionnel indépendant et compétent.
Conclusion:
En tenant compte de l’ensemble de ces éléments, je ne suis pas convaincu que ce nouveau dispositif pourra réellement atteindre les objectifs affichés par le ministre du Logement. Sur le terrain, les chiffres montrent que la rentabilité reste faible, même en intégrant pleinement l’avantage fiscal.
Or, un investisseur agit d’abord en fonction d’un équilibre rendement/risque. Si cet équilibre n’est pas suffisamment attractif, il orientera naturellement son capital vers d’autres opportunités.
Il existait pourtant une véritable occasion de redonner confiance aux investisseurs privés et de contribuer à résoudre durablement le problème du logement en France. Mais pour relancer efficacement l’investissement locatif, il faut des mesures qui agissent à la fois sur la fiscalité, sur le niveau des contraintes réglementaires et sur la cohérence économique globale.
L’immobilier ne se relance pas uniquement par un mécanisme fiscal. Il se relance aussi par la visibilité, la stabilité et la rentabilité. Sans ces trois piliers, le capital restera prudent et le problème structurel du logement, lui, demeurera.
En savoir plus
Retrouvez toutes nos interviews “terrain” ici : Les Pros de l’Immo – L’Essentiel.
> Contacter M. Gabilondo : contact@gabilondoimmobilier.com
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