Dispositif Jeanbrun : le guide complet pour conseiller vos clients investisseurs
Après la fin du Pinel, l’investissement locatif neuf repart. Le dispositif Jeanbrun (statut du bailleur privé) remplace la réduction d’impôt par l’amortissement fiscal. Ce que tout agent doit savoir pour accompagner ses clients.
- Le dispositif Jeanbrun est entré en vigueur le 21 février 2026 — il remplace le Pinel (fin 2024) par un mécanisme d’amortissement fiscal, plus patrimonial.
- Amortissement de 3,5 % à 5,5 % par an sur 80 % de la valeur du bien, avec un plafond de 8 000 à 12 000 €/an selon le niveau de loyer.
- La grande innovation : le déficit foncier est imputable sur le revenu global (jusqu’à 10 700 €/an) — une première pour un dispositif locatif nu.
- Engagement de 9 ans, location nue en résidence principale, loyers plafonnés, logement collectif uniquement — pas de maisons individuelles.
- Les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente — un point crucial à expliquer à vos clients.
Pourquoi les investisseurs reviennent en 2026
La chute de l’investissement locatif neuf a été brutale. En 2025, moins de 10 000 logements neufs ont été vendus à des investisseurs particuliers, contre une moyenne de 60 000 par an à l’époque du Pinel. La part des investisseurs dans le neuf s’est effondrée de 63 % entre 2021 et 2024 (source : ANIL). Ce désert a tari la construction : moins de 300 000 logements construits en 2024, contre 435 000 en 2017.
Le dispositif Jeanbrun change la donne. Dès le premier trimestre 2026 : Altarea annonce +54 % de ventes aux investisseurs particuliers, Nexity +19 %. Les clients que vous n’aviez plus depuis 2 ans reviennent — il faut être prêt à les conseiller correctement.
Ce qui a disparu — le Pinel
- Réduction d’impôt de 10,5 % à 17,5 % du prix du bien
- Zonage strict (A, A bis, B1 uniquement)
- Plafond à 300 000 € et 5 500 €/m²
- Engagement 6, 9 ou 12 ans
- Terminé définitivement au 31 décembre 2024
Ce qui arrive — le Jeanbrun
- Amortissement fiscal (pas réduction d’impôt) sur 80 % de la valeur
- Pas de zonage — tout le territoire français éligible
- Pas de plafond de prix d’achat (mais plafond d’amortissement annuel)
- Engagement fixe de 9 ans
- Valable du 21 fév. 2026 au 31 déc. 2028
Comment fonctionne l’amortissement Jeanbrun
La différence fondamentale avec le Pinel : le Jeanbrun n’accorde pas une réduction d’impôt (qui s’applique directement sur l’impôt dû), mais un amortissement fiscal (qui réduit la base imposable des revenus fonciers, en vertu de l’art. 31 I 1° i et j du CGI). L’avantage est donc plus fort pour les contribuables fortement imposés (TMI élevé), et plus faible pour ceux qui paient peu d’impôt.
La base amortissable : 80 % de la valeur du bien
Le foncier (terrain) représente 20 % de la valeur d’un bien immobilier et ne peut pas être amorti. Seul le bâti (80 %) est amortissable. Pour un appartement neuf à 250 000 €, la base amortissable est donc de 200 000 €. C’est sur cette base que s’applique le taux d’amortissement annuel.
L’innovation clé : imputation sur le revenu global
Si les amortissements créent un déficit foncier, ce déficit est imputable sur le revenu global du foyer fiscal (art. 156 CGI), dans la limite de 10 700 €/an (ou 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique dans l’ancien). C’est une première pour un dispositif de location nue. Concrètement : un client avec 80 000 € de revenus imposables peut réduire sa base à 69 300 € par an — l’économie d’impôt dépend directement de sa tranche marginale d’imposition (TMI).
Les amortissements déduits pendant la période de détention seront réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable à la revente. Plus-value imposable = Prix de vente – Prix d’acquisition + Amortissements déduits (art. 150 VB III CGI modifié). Un bien conservé 20 ans bénéficiera néanmoins des abattements pour durée de détention, qui atténuent fortement cet impact.
Ce que vous devez vérifier avant de conseiller un client
Le logement
- Logement collectif uniquement (immeuble) — les maisons individuelles sont exclues
- Neuf : RE2020, DPE classe A, B ou C
- Ancien : travaux de rénovation ? 30 % du prix d’acquisition, résultant en DPE A, B ou C
- Pas de zonage — tout le territoire français est éligible
- Acquis entre le 21 fév. 2026 et le 31 déc. 2028
Le bail et les obligations
- Location nue uniquement (pas de meublé)
- Résidence principale du locataire obligatoire
- Engagement de location de 9 ans minimum
- Loyers plafonnés selon le niveau choisi (intermédiaire, social ou très social)
- Ressources du locataire plafonnées
- Interdiction de louer à un membre proche du cercle familial
En cas de non-respect de l’engagement (vente anticipée avant 9 ans, changement de locataire non conforme, passage en meublé), les amortissements déduits sont intégralement réintégrés au revenu foncier de l’année de rupture. Le mécanisme de quotient s’applique mais le redressement peut être sévère. C’est un point de conseil crucial pour ne pas mettre votre client dans une situation difficile.
Le Jeanbrun s’adresse aux investisseurs en location nue. Le LMNP (location meublée non professionnelle), dont l’amortissement a été maintenu par la loi de finances 2026, reste une alternative attractive pour la location meublée. Les deux profils sont complémentaires : Jeanbrun convient mieux aux logements neufs classiques destinés à des familles (loyers plafonnés, longue durée), le LMNP aux studios et petites surfaces destinés à des étudiants ou jeunes actifs (loyers libres, plus grande flexibilité).
Outils agent — Conseiller vos clients investisseurs
Estimez l’avantage fiscal annuel du dispositif Jeanbrun pour votre client. Résultats indicatifs — orienter vers un conseiller en gestion de patrimoine pour validation.
Simulation indicative basée sur les taux publiés. Ne tient pas compte des charges déductibles, des intérêts d’emprunt, de la taxe foncière, ni des spécificités du dossier. Recommandez toujours un bilan patrimonial par un CGP.
Vérifiez la conformité du dossier de votre client avant de proposer un investissement en dispositif Jeanbrun.
Identifiez les profils clients les mieux adaptés au dispositif Jeanbrun pour cibler vos propositions commerciales.
Profil idéal — TMI 41 % ou 45 %, patrimoine à constituer
Le mécanisme d’amortissement est d’autant plus efficace que le taux marginal d’imposition est élevé. Un client à 41 % de TMI récupérera 41 cents d’impôt pour chaque euro d’amortissement déduit. Profil type : cadre supérieur ou dirigeant d’entreprise entre 40 et 55 ans, souhaitant réduire son imposition tout en constituant un patrimoine immobilier sur le long terme. Le Jeanbrun est son dispositif de remplacement naturel du Pinel.
Profil secondaire — TMI 30 %, premier investissement locatif
L’avantage fiscal reste significatif à 30 % de TMI, surtout si le client peut bénéficier du déficit foncier imputable sur le revenu global (jusqu’à 10 700 €/an). Profil type : couple avec deux revenus, entre 35 et 50 ans, propriétaire de sa résidence principale, cherchant à diversifier son patrimoine. Le Jeanbrun peut s’intégrer dans une logique de préparation de la retraite : les loyers perçus sur 9 ans + la revente après abattements constituent un véhicule patrimonial complet.
Profil à éviter — TMI 11 %, investisseur court terme
Pour un client peu ou pas imposé (TMI 11 % ou non imposable), l’amortissement fiscal génère peu d’économie réelle — la réduction de base imposable a peu d’effet sur l’impôt dû. Par ailleurs, la réintégration des amortissements à la revente représente un coût fiscal significatif pour un investisseur qui vendrait avant 15-20 ans. Ce profil est mieux orienté vers la location meublée LMNP (micro-BIC si revenus < 77 700 €/an) ou un simple investissement foncier sans dispositif.
Comment comparer Jeanbrun et LMNP pour votre client ?
Si le client veut louer meublé : LMNP (amortissement maintenu, loyers libres, flexibilité). Si le client veut louer nu à une famille ou un couple : Jeanbrun (loyers plafonnés mais déficit foncier imputable sur revenu global, avantage fiscal direct sur TMI élevée). Les deux dispositifs sont complémentaires et peuvent coexister dans un portefeuille patrimonial. Orientez vers un CGP pour l’arbitrage.
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Références
- Loi de finances pour 2026 — dispositif Jeanbrun / statut du bailleur privé (art. 12 octies), adopté par 49.3, en vigueur le 21 février 2026
- Art. 31, I, 1°, i et j du CGI — amortissement fiscal déductible des revenus fonciers
- Art. 150 VB III du CGI modifié — réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value immobilière
- Art. 156 du CGI — déficit foncier imputable sur le revenu global (10 700 € / 21 400 € travaux rénovation énergétique)
- Altarea, résultats T1 2026 — +54 % de réservations investisseurs particuliers
- Nexity, résultats T1 2026 — +19 % de réservations investisseurs particuliers
Dispositif Jeanbrun — guide complet pour agents immobiliers, 2026
Basé sur la loi de finances 2026 et les textes en vigueur au 29 avril 2026 · Simulation indicative à faire valider par un conseiller en gestion de patrimoine.
Ce document ne constitue pas un avis fiscal ou juridique.
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