La loi Hoguet est-elle en danger ? Ce que l’Autorité de la concurrence veut vraiment changer
En juin 2023, l’Autorité de la concurrence a rendu un avis explosif : elle recommande de sortir la transaction immobilière du champ de la loi Hoguet. Trois ans plus tard, rien n’a changé — mais le débat reste ouvert. Tour d’horizon équilibré pour comprendre les enjeux.
- L’Autorité de la concurrence (ADLC) recommande de sortir l’entremise immobilière (achat/vente) du champ de la loi Hoguet — une option qualifiée de “radicale” même par ses auteurs.
- Argument central : les commissions françaises (5,78 % TTC en 2022) sont les plus élevées d’Europe (moyenne UE : 4 %), représentant un surcoût estimé à 3 milliards d’euros par an pour les ménages.
- La profession répond : 92,8 % de taux de satisfaction client, protection du consommateur assurée, risque LCB-FT accru en cas de déréglementation.
- Trois ans après l’avis, aucune réforme législative n’a été engagée — et la jurisprudence récente (CA Montpellier, avr. 2026) renforce au contraire les exigences Hoguet.
- Le décret sur la compétence des collaborateurs (attendu T3 2026) va dans le sens inverse des recommandations ADLC : plus d’exigences, pas moins.
Pourquoi l’ADLC s’est-elle intéressée à la loi Hoguet ?
En juillet 2022, Bruno Le Maire, alors ministre de l’Économie, a saisi l’Autorité de la concurrence d’une demande d’avis sur le fonctionnement concurrentiel du marché de l’entremise immobilière en France. La question posée était simple : la loi Hoguet de 1970, fondée sur des principes posés il y a plus de 50 ans, est-elle encore adaptée au marché immobilier actuel ?
L’Autorité a rendu son avis le 2 juin 2023. Sa conclusion a créé un choc dans la profession : le cadre Hoguet pourrait être assoupli, voire démembré pour l’activité de transaction.
Pourquoi l’Autorité veut réformer — les arguments
L’Autorité de la concurrence identifie quatre raisons majeures pour lesquelles la loi Hoguet ne serait plus adaptée au marché actuel.
1. Des commissions parmi les plus élevées d’Europe
En 2022, le taux moyen de commission TTC en France est de 5,78 %, contre environ 4 % dans l’Union européenne. L’ADLC estime que si ce taux était aligné sur la moyenne européenne, un gain annuel de près de 3 milliards d’euros serait dégagé au bénéfice des ménages. Le principe de rémunération uniquement au résultat (art. 6 loi Hoguet) serait l’un des facteurs explicatifs de ce niveau élevé.
2. La réduction de l’asymétrie d’information par le numérique
En 1970, l’agent immobilier détenait une information que les particuliers n’avaient pas : l’accès aux prix du marché, aux acheteurs potentiels, aux données foncières. Le numérique et l’open data ont bouleversé cet équilibre. Acheteurs et vendeurs accèdent désormais aux données de prix (DVF, Meilleurs Agents), aux annonces (SeLoger, Leboncoin), à l’estimation en ligne. Le particlier lui-même est devenu le premier concurrent du professionnel de l’entremise.
3. Un seul professionnel sur cinq détient la carte CPI
Aujourd’hui, seulement 1 professionnel intervenant dans des opérations immobilières sur 5 est titulaire de la carte professionnelle Hoguet. Les plateformes d’annonces, les coachs immobiliers, les iBuyers, les avocats mandataires — tous proposent des services similaires à l’entremise sans être soumis aux mêmes contraintes. Cette inégalité crée selon l’ADLC des distorsions de concurrence injustifiées.
4. Le contournement de la loi pour innover
Les nouveaux acteurs du marché (coachs immobiliers, iBuyers) structurent délibérément leurs services pour échapper à la qualification d’entremise, et donc à la loi Hoguet. L’ADLC note que cette loi “tend à être contournée afin de permettre la création de services innovants” — ce qui selon elle signifie qu’elle freine l’innovation sans pour autant assurer la protection qu’elle est censée garantir.
Que propose concrètement l’ADLC ?
Option radicale (privilégiée par l’ADLC)
- Exclure entièrement l’entremise vente/achat/recherche de biens du champ de la loi Hoguet
- Maintenir la garantie financière obligatoire en cas de maniement de fonds (Code de la consommation)
- Les professionnels resteraient libres de se structurer sans carte CPI pour la transaction
- La gestion locative et le syndic resteraient sous Hoguet
Option mesurée (clarification du périmètre)
- Définir précisément ce qui relève de l’entremise (sélection clients + négociation prix)
- Permettre une rémunération avant résultat pour les prestations non constitutives d’entremise
- Simplifier l’accès à la carte : fin du diplôme 3 ans requis, expérience harmonisée à 4 ans
- Soumettre toutes les professions réalisant de l’entremise au principe de rémunération au résultat (avocats, notaires, géomètres)
« Le fonctionnement actuel du marché, conjugué à des évolutions technologiques importantes, conduit à s’interroger sur l’adéquation du cadre légal et réglementaire actuel […]. Certaines défaillances de marché actuelles sont, au moins partiellement, dues à la rigidité de la loi Hoguet, en particulier le principe de la rémunération au résultat qui est l’un des facteurs expliquant le niveau élevé des taux de commission. »
Les arguments des professionnels contre la réforme
Les trois grandes organisations représentatives (FNAIM, UNIS, SNPI) ont publié un communiqué commun dès le 7 juin 2023, réclamant à être reçues en urgence par le ministre de l’Économie. Leurs arguments méritent d’être entendus avec la même rigueur.
Un taux de satisfaction client de 92,8 %
Selon une étude Opinion System sur 225 500 avis clients contrôlés pour la FNAIM (mars 2023), 92,8 % des clients d’agences immobilières se déclarent satisfaits. 75 % des Français font confiance aux professionnels pour leurs projets immobiliers. “Résumer l’entremise immobilière à la seule sélection de clients et la négociation du prix de vente traduit une profonde méconnaissance de la réalité de nos métiers”, souligne Loïc Cantin, président de la FNAIM.
La déréglementation ne garantit pas la baisse des commissions
Dans les pays à marché déréglementé (Royaume-Uni, États-Unis avant les récentes réformes MLS), les commissions ne sont pas systématiquement plus basses. La concurrence accrue peut se traduire par une montée en gamme des services plutôt que par une baisse des tarifs. Par ailleurs, l’argument des 5,78 % intègre les honoraires acquéreurs en France, alors que dans beaucoup de pays européens, le vendeur assume la totalité de la commission — une comparaison qui mérite donc d’être nuancée.
Les garanties Hoguet protègent réellement les consommateurs
La carte CPI, l’assurance RC professionnelle, la garantie financière, le registre des mandats, la formation continue ALUR, les obligations LCB-FT — toutes ces contraintes forment un filet de sécurité pour les particuliers engageant souvent l’achat de leur vie. La déréglementation exposerait les consommateurs à des acteurs sans formation, sans assurance, sans obligations de transparence. “À vouloir déréglementer les professionnels de l’immobilier, quelles garanties laisserons-nous au consommateur ?”
Le risque LCB-FT s’accroitrait massivement
Le secteur immobilier est le premier secteur sanctionné en matière de lutte contre le blanchiment en France. La loi Hoguet oblige les professionnels à des procédures KYC, à des déclarations de soupçon Tracfin, à une formation anti-blanchiment. Sortir l’entremise du cadre Hoguet priverait le dispositif LCB-FT d’un levier d’assujettissement majeur sur les acteurs de la transaction, ouvrant potentiellement la voie à des dérives graves.
Au-delà du désaccord sur la déréglementation, ADLC et professionnels convergent sur plusieurs points : obligation d’afficher les prestations incluses dans le mandat, harmonisation des règles entre agences et plateformes d’annonces (obligation d’affichage prix), amélioration de l’information consommateur sur les honoraires, et extension du principe de rémunération au résultat à toutes les professions faisant de l’entremise (avocats, notaires…).
Où en est-on trois ans après ? Le paradoxe réglementaire
Trois ans après l’avis de l’ADLC, la réforme n’a pas eu lieu. Et paradoxalement, la tendance réglementaire va dans le sens opposé à la déréglementation préconisée.
Alors que l’ADLC recommandait d’alléger le cadre Hoguet, 2025-2026 a vu s’accumuler de nouvelles obligations : loi narcotrafic (juin 2025) créant l’obligation de formation LCB-FT, décret 2026-310 (avril 2026) formalisant cette formation, injonction du Conseil d’État d’édicter le décret sur la compétence initiale des collaborateurs (attendu T3 2026), arrêt CA Montpellier (avril 2026) renforçant les exigences de direction effective. La trajectoire réglementaire réelle va à rebours des recommandations ADLC.
Ce qui ne s’est pas passé
- Aucune réforme législative de la loi Hoguet n’a été initiée
- Aucun projet de loi issu de l’avis ADLC n’a été présenté au Parlement
- Le gouvernement n’a pas donné de suite formelle aux recommandations ADLC
- Pas de libéralisation des conditions d’accès à la carte professionnelle
Ce qui s’est passé (sens inverse)
- Décret 2026-310 : formation LCB-FT obligatoire, traçable, dès l’embauche
- Futur décret compétence collaborateurs : 42h de formation initiale obligatoire
- CA Montpellier avr. 2026 : direction effective renforcée par la jurisprudence
- Contexte politique (présidentielle 2027) : aucun élu ne prendra le risque de la déréglementation
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La loi Hoguet, souvent perçue comme une contrainte, est aussi votre meilleur argument commercial face aux acteurs non réglementés. Voici comment le valoriser.
Argument 1 — La garantie financière : un filet de sécurité pour le client
Seuls les titulaires de la carte CPI sont tenus de souscrire une garantie financière en cas de détention de fonds. Un particulier confiant un dépôt de garantie ou un séquestre à une agence non réglementée n’a aucune garantie de récupérer ses fonds en cas de défaillance. C’est un argument concret, compréhensible, qui justifie vos honoraires.
Argument 2 — La formation continue : l’expertise au service du client
Vos 14h ou 42h de formation ALUR, vos connaissances en droit immobilier, en fiscalité, en urbanisme et en rénovation énergétique sont autant de compétences qu’un coach immobilier ou une plateforme ne peut pas offrir. Valorisez vos attestations de formation, mentionnez-les dans vos supports commerciaux. La formation est votre preuve de valeur ajoutée.
Argument 3 — L’assurance RC : la couverture en cas de litige
En cas d’erreur dans la rédaction d’un mandat, d’une information erronée sur un bien, ou d’un vice de procédure, votre assurance responsabilité civile professionnelle couvre votre client. Un acteur non réglementé ne dispose d’aucune obligation de couverture. C’est un avantage réel que la réforme ADLC risquerait de supprimer pour les nouveaux entrants.
Argument 4 — La conformité LCB-FT : vous protégez aussi votre client
Vos obligations de connaissance client (KYC), d’identification du bénéficiaire effectif et de déclaration de soupçon Tracfin ne sont pas seulement une contrainte — elles protègent vos clients légitimes de se retrouver mêlés involontairement à des opérations de blanchiment. Dans un marché déréglementé, ces garanties disparaissent pour les acteurs non assujettis.
En 2026, la loi Hoguet est toujours en vigueur dans son intégralité. Aucune réforme n’est à l’ordre du jour. La meilleure stratégie est d’être irréprochable sur la conformité (formation ALUR, LCB-FT, mandats, direction effective) et de valoriser cette conformité comme argument commercial. Dans un marché qui pourrait évoluer, ce sont les professionnels qui ont le mieux investi dans leur expertise qui auront le plus à gagner — quel que soit le scénario réglementaire.
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Accéder aux formations →Références
- ADLC, Avis n° 23-A-07 du 2 juin 2023 — fonctionnement du marché de l’entremise immobilière
- Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 dite loi Hoguet — cadre réglementaire des agents immobiliers
- Loi ALUR du 24 mars 2014 — formation continue, assurance RC, réforme Hoguet
- Décret n° 2026-310 du 24 avril 2026 — formation LCB-FT obligatoire (art. D. 561-38-1-1 CMF)
- CE, 25 février 2025, n° 492640 — injonction de publier le décret compétence collaborateurs
- CA Montpellier, 7 avril 2026, RG n° 25/00713 — direction effective succursales, FNAIM c. Capi
- Étude Opinion System FNAIM, mars 2023 — 92,8 % de taux de satisfaction clients agences immobilières
- Étude Commission européenne, 2018 — taux de commission moyen UE : 3,5 % HT
La loi Hoguet est-elle en danger ? Analyse de l’avis ADLC n° 23-A-07 et de la situation en 2026
Basé sur l’avis de l’Autorité de la concurrence du 2 juin 2023 et l’état du droit en 2026 · Ce document ne constitue pas un avis juridique.
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